在史上最严调控的不断加码之下,一二线热点城市整体降温,出现了下行态势。然而,与此形成鲜明对照的是,三四线城市房价却实现了“接力上涨”。

  根据国家统计局数据显示,7月份新建商品住宅价格环比增幅前十位的城市,除西安以外均为三线城市。中部地区前7个月销售面积和销售额分别同比增长18.0%和28%,西部地区增长20%和36.5%,远高于全国整体增速14.0%和18.9%。而根据中国指数研究院数据,大批三四线城市房价已经突破1万元/平方米,部分三四线城市,如建德、余姚、清远、盐城等,销售面积同比增幅甚至超过了50%。

  在调控的大背景下,三四线城市是如何逆势涨起来的?哪些因素点燃了三四线城市的“这把火”?

  第一,“只要站在风口上,猪都能飞”。

  在这轮调控中,一二线城市首当其冲。当一二线城市以各种手段收紧楼市之后,楼市需求自然外溢到其他城市,让三四线城市站在了风口上,进而由需求外溢产生“红利”。

  第二,成为开发商的“主战场”。

  根据国家统计局的数据显示,7月份,以一线城市为代表的全国热点城市房价持续降温。在15个热点城市中,有10个城市新建商品住宅价格下降或持平;5个城市微涨,最高涨幅为广州的0.4%。而房价上涨的城市,则以三四线城市为主。7月,北海的新房价格以1.5%的环比涨幅位居榜首,南宁、金华、韶关上涨1.3%,蚌埠、桂林上涨1.2%。

  在这种态势下,房地产开发企业逐渐瞄准了三四线城市,而重点布局三四线城市的碧桂园和恒大均在今年前7月销售金额突破了2800亿元的。另外,从土地市场来看,根据《大伟看楼市》的统计,佛山土地出让金收入605亿元,嘉兴457亿元,宁波421亿元,温州、徐州、无锡、温州、常州、阜阳、湖州、金华、漳州等三四线城市的卖地收入也超过200亿元。

  第三,农民工进城和棚改货币化功不可没。

  在中国人口红利逐步褪去的时候,通过推动城镇化可以弥补城市劳动力的不足。而大批农民工进城,产生了大量购房需求。

  2015年6月,国务院颁布的《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见提出,棚改补偿模式由实物货币安置并重转向货币安置优先。而在2014年,央行就推出PSL(抵押补充贷款),通过居民自行购买商品房、政府购买商品房卖给安置居民、直接给与货币补偿等形式部分解决了棚改货币化安置的资金问题。

  我们已经搞清楚三四线楼市这把火是怎么烧起来的,但是,这把火究竟能少多久?也给市场留下了几个疑问:

  第一,春风不度玉门关,调控政策也不度三四线城市吗?

  在这轮调控中,一二线城市成了“重灾区”。相对来说,三四线城市所受到的波及较小,但随着调控政策的不断升级、叠加,政策效应同样也会溢出。当一二线热点城市的房价企稳之后,调控政策也将递延至三四线城市,这些地方的楼市将面临调整风险。

  第二,人口能否撑得起楼市?

  与一二线城市相比,三四线城市的楼市多靠刚需在支撑。在这一轮房价上涨的周期中,原本在缓慢释放的三四线城市的刚需得以集中爆发。但是,三四线城市人均住房面积已经足够高,而且人口为净流出。以辽宁铁岭市为例,2007年,铁岭市的人口为305万。十年过后,铁岭市的人口不增反减,为299万。在这种情况下,这些改善性需求能够撑多久?

  根据数据显示,今年5月,新房价格上涨最快的蚌埠,环比涨幅达到3.4%;到7月,涨幅最高的北海仅为1.5%。这充分说明,随着这波需求释放,三四线城市的房价也已经出现了颓势。

  第三,工资水平能否支撑起高房价?

  以湛江为例,目前的工资水平是5000元左右,高端岗位工资也才5000-7000元,上万元的工资基本没有。但是,目前市区的房价直奔一万而去。显而易见,目前湛江的工资水平不能支撑起这么高的房价。

  第四,能否承担得起高利率?

  现在,在三四线城市,大部分银行的利率上浮。

  利率上浮,中信银行和招商银行已经暂停房贷业务。未来利率是否会继续上浮?会不会有更多银行加入暂停房贷业务的行列?政策调控仍在加强,贷款利率继续收紧的预期将进一步强化市场的观望情绪。

  第五,投资性需求可否改天换地?

  在一二线城市的政策高压之下,炒房客不得不改换阵地,大量资金涌入三四五线城市,推高了当地房价,在一定程度上抑制了刚性需求的释放。虽然房价上涨了,但如果无法卖出而变现,还得承担税费及各种开销。如果无人接盘,很多城市将会步鄂尔多斯的后尘,变为“鬼城”。

  第六,诸多房企会一直扎根三四线城市吗?

  在涌入三四线城市的房企中,除了一些譬如恒大、碧桂园等多年来扎根三四线城市的房企,有很大一部分房企是闻风而来,把三四线城市当作资本的“避风港”。他们以高溢价拿下这些地块,无形之中增加了开发成本,而这些成本将通过后续的经营逐步增加到房价中,从而抬高房价。虽然房价涨上去了,但由于与地价的对冲,房企的收益并没有随之水涨船高,不得不借用基金、信托等各种资本杠杆拿地,再通过高周转的方式对冲前期的融资风险。在这种情况下,一旦风向突变,这些房企的资金链将面临巨大的压力。届时,他们将不得不吞下由于战略草率而造成的苦果。

  经过对这些问题的梳理,我们不难看出,三四线城市的供求关系并未得到真正的逆转,在需求透支的情况下,市场“火热”能持续多久,也就不言而喻。