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  2月24日，全国土地市场迎来了超级“杀手锏”，网传文件显示，2021年全国22个重点城市要实现住宅用地“两集中”，全年将分3批次统一发布住宅用地招拍挂公告。随后，青岛、天津、郑州等多个城市相关政策文件纷纷被爆出，更加坐实了该消息。

  图片多个城市陆续宣布土拍新政！

  2月24日，山东省青岛市自然资源和规划局官网发布《坚决落实上级有关要求 部署2021年住宅用地供应工作》的通知。《通知》显示，青岛明确全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。

  随后，网络爆出一份天津规划和自然资源局2月23日的文件，文件内容与青岛大同小异，且明确了将于3月、6月、9月中旬分三批次集中统一发布住宅用地的出让公告。

  接着，一份2月23日郑州自然资源和规划局的文件也被爆出，内容为要求郑州航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区禁止发布宅用地出让公告，需由市局统一组织发布实施。

  此外，网传文件显示，济南将于今年5月上旬、8月下旬和10月下旬发布三次住宅用地出让公告，全市统一。

  ▲网友爆料济南供地要求

  虽然目前尚未有明确的官方信息，但是据网传消息称，本次住宅用地“两集中”新政的覆盖范围包括北京、天津、沈阳、长春、上海、成都、重庆、广州、深圳、武汉、长沙、济南、青岛、郑州，福州、厦门、合肥、杭州、宁波、无锡、苏州、南京。

  图片重塑市场！土拍进入2.0时代！

  本次住宅用地“两集中”新政对于全国特别是22个热点城市的土地市场无疑影响巨大，直接把土地市场带入了土拍2.0时代。

  在土拍1.0时代，主要还是通过“限地价、竞配建、摇号”等多种手段抑制热点地块价格，对土拍的整个模式并没有太大调整，而是着眼于精细化调整。而土拍2.0时代，则更加简单直接，重塑了土地市场的逻辑。

  图片土地新政对各方影响巨大！

  我们习惯把地价和房价的关系比作“面粉与面包”的关系，“面粉”市场翻天覆地的巨变，必将引发蝴蝶效应，对每一个有关的细枝末节进行重塑。

  对地价影响：

  1.降低房企参拍率，一定程度上有利于抑制地价

  每年三次集中大量推地，改变了以往“涓涓细流”的推地模式，有利于稳住市场预期，体现土地的充足保障。多个热点城市同期推地，能够有效分散竞买资金，抢的人少了价格自然就下来了。对于一些热点地块，同时还有“限地价、竞配建”等多种土拍限价手段控制，多家竞买人哄抢，只会拉低利润率。

  2.土地冷热极端效应更加明显，考验社会引导功力

  受集中推地政策影响，在土拍中将形成明显的冷热两极现象，开发商的资金将更加集中在争夺热点地块上，导致热点地块的竞买人将会非常多，而普通地块的拍卖将会乏人问津。这也将导致更容易在社会上形成“明星地块”效应，周边的楼盘更加望风而动，对于后续的社会宣传引导也是一大考验。

  对开发商影响：

  1.土地资金高周转模式行不通，影响开发全流程

  以往各个城市分散土拍的模式，有利于开发商进行资金高周转，随时有资金就可以在土地市场上拿地，而现在，一年只有三次土地出让，什么时候收集资金、拿哪一块地就成为开发商的一大考验，需要有强大的现金流管理能力，这也将对开发商的整个项目开发销售流程产生巨大影响。

  2.对头部开发商的考验巨大，联合拿地或更加普遍

  对于一些实力强大的头部开发商来说，土地新政改变了以往的土地研判逻辑，不再是随时研究，22个热点城市同时期推出大量土地，对于投资团队来说可以说是“魔鬼级难度”，也容易导致决策风险大幅上升。为了减少资金压力，未来开发商联合拿地将会更加普遍。

  3.对中小开发商或许是机遇，能够获得更多捡漏机会

  头部开发商聚焦于热点地块的争夺，对于中小开发商来说是一大机遇，能有更多选择的余地，聚焦在其他的普通地块上，在土拍中也能够避开与头部开发商的直接竞争，获得更多的土地开发机会。

  对楼市影响：

  1.有效抑制房价过热，有利于稳住市场预期

  集中大量推地，势必将导致大量项目同期入市，市场竞争将主要以“价格战”为主，对于购房者来说选择更大，更容易获取市场信息，能够有效稳住市场预期，促进市场回归理性，抑制房价过热。

  2.带火周边三四线城市，开发商外溢效应明显

  由于集中供地的影响，开发商在22个热点城市的拿地难度将明显增加，在22个热点城市拿不到地的开发商，将会外溢到周边三四线城市。以福州来说，近几年来，已经有相当多头部开发商攻入宁德、莆田等周边市场，未来这些城市的热度将会进一步提升。