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  经济日报-中国经济网北京3月30日讯 贝壳研究院近日发布《2021年一季度二手房市场报告》称 ，一季度二手房市场整体成交量创2017年以来季度成交新高，35城价格指数保持环比上涨。市场热度向二线城市转移，合肥、西安等核心二线城市量增价涨。廊坊、青岛等北方城市出现周期性修复的迹象。报告预计本轮上行周期将进入尾声，市场向下调整的拐点可能在二季度出现。

  一季度市场回顾：成交规模创新高，市场热度转移

  一季度二手房成交规模创新高。贝壳研究院数据显示，2021年一季度重点18城链家二手住宅实际成交量较去年4季度增长14%，约是去年同期的2.6倍（受疫情影响2020年1季度基数较低），是2017年以来单季度成交最高点。一季度市场成交量增长，一方面是去年较强的市场预期延续至今年一季度，另一方面历年一季度为季节性成交高峰，此外2021年春节就地过年也有助于需求释放。

  二手房价格环比保持上涨。贝壳研究院数据显示，贝壳重点35城二手房价格指数保持环比上涨，3月35城整体指数环比上涨1.4%，较去年12月累计上涨3.0%。

  一季度一线城市整体市场热度较高，特别是1月，二手房成交量保持环比增长，深圳、北京环比增速在30%以上，上海成交量环比增长20%；一线城市房价涨幅居全国前列。市场高热引发调控收紧、金融监管，2、3月市场热度逐步被抑制。

  二手房指导价对于深圳楼市的调控效果显著，新政周深圳二手房成交进入低谷，较新政前下降70%，整个一季度成交量环比下降20%，同比下降4%；二手房价格指数环比涨幅在1月后持续收窄，至3月止涨。一季度上海二手房成交量环比微降，其中春节后成交量较春节前下降23%；3月二手房价格指数环比涨幅为3.6%，连续两个月收窄。北京一季度成交量环比增长20%，但春节后成交量较节前有所下降，表明近期市场成交出现调整。

  此外，一季度核心二线城市市场热度高企，如合肥一季度成交量环比增长约60%，成都、武汉环比增幅在30%左右，西安环比增长10%，特别是3月各代表城市成交量均创2019年以来历史新高；合肥、成都、西安等二手房价格指数保持上涨且涨幅扩大。新房供应不足、一二手价差是导致市场阶段性升温的关键性因素。新房与二手房市场存在两种联动关系，一种是热度传导，新房市场的热度提升二手房业主市场预期；一种是替代效应，新房市场供应不足导致需求转移到二手市场。

  厦门一季度二手房成交量环比增幅约50%，特别是春节后成交量较节前增长较快，二手房价格环比持续上涨，3月涨幅扩大至3.3%。土地“两集中”政策出台后，为回笼资金准备后期购地，厦门当地房企针对前期积累的地块进行集中开盘。部分楼盘一二手价格倒挂导致新房成交量快速增长，新房市场成交活跃度传导至二手房市场。

  二季度市场预判：理性回归，拐点到来

  面对过热市场，今年一季度以来城市层面密集调控，持续打补丁，调控维度更精准。调控重心向二手房市场转移，从深圳开始，通过二手房官方指导价的方式调控市场，东莞、无锡、成都等城市出台政策明确建立或完善二手住房网签交易价格发布机制。

  今年以来，部分银行已经上浮贷款利率，收紧贷款额度，放款周期延长。3月贝壳研究院监测的60城平均首套、二套利率较去年12月分别累计提高6、7个基点，平均放款较去年12月延长5天。定向加息下，房地产信贷环境趋紧，未来购房利率将继续提高，特别是热点城市房贷成本增加的压力较大。

  2020年金融宽松下经营贷等资金违规进入楼市，在一定程度推高了市场热度。今年一季度以来，北上广深及海口、杭州、西安、成都等对经营贷违规进入房地产市场进行严格审查，对于违规使用者要求提前还贷，接下来银行对于经营贷的管控将更严格。对于情节严重、数额巨大的违法违规行为将从“行政管理”上升至“司法介入”，这将对各类违规行为给予根本性打击。经过这次经营贷事件，未来对购房资金穿透式监管的能力进一步提高。

  贝壳研究院数据显示，3月贝壳35城二手房景气度指数降至40以内，为去年下半年以来首次出现回调。预计本轮由金融宽松、市场过热预期带来的上行周期将进入尾声，市场向下拐点或将在二季度出现。

  一线城市调控继续深化，量的调整向价格传到。深圳市场保持观望，成交量底部徘徊。2月以来深圳二手房景气度持续下降，市场预期理性回归。一季度深圳二手房新增挂牌量环比下降10%左右、带看客户量环比下降20%，供需两端活跃度均较低。在银行出台二手房指导价执行细则之前，市场保持观望，预计二手房成交量仍保持在底部，价格向下波动调整。上海在密集调控和教育新政影响下，市场预期减弱，预计后期调控效果逐步显现，二季度二手房成交量环比下降，价格涨幅持续收窄。北京市场景气度位于平稳区间，调控环境相对较平稳，预计二季度市场成交量季节性调整。

  热点二线城市调控效果逐步显现，成交量率先调整。3月合肥市场景气度指数保持快速增长，市场预期仍较强，房价存在上涨压力，市场面临较大的调控压力。成都、西安、杭州等城市市场景气度在40以内，且调控政策均已收紧，预计调控效果在二季度逐步显现，成交量下降，价格涨幅收窄。

  注：链家重点18城包括北京、上海、深圳、广州、大连、天津、廊坊、西安、济南、青岛、烟台、武汉、南京、合肥、杭州、长沙、成都、重庆。