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  2021年至今，中央和地方调控政策整体偏紧，热点城市更是频繁出台房地产市场规范政策，房地产政策层面继续坚持“房住不炒、因城施策”，各城市在紧缩性政策调控下，楼市开始降温。

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  “房住不炒”贯穿始终，长效组合拳发力

  纵观今年全国调控趋势，房地产的总基调不变，依然坚持“房住不炒”、落实“三稳”、促进了平稳健康发展。

  截止至2021年9月，已发出多条房地产调控政策，综合来看，房地产市场短期内不会放松，甚至还将持续收紧。同时房地产长效机制建设将日臻完善，在租赁市场与稳房价稳地价监管方面持续发力。

  今年多部委就房地产市场密集发声，严格落实“房住不炒”的政策主基调，热点城市约谈、纳入监测名单，坚持调控目标不动摇、力度不松劲。更是在金融层面出现加码收紧的现象，住建委、银保监、央行陆续落地针对性政策，防止银行保险资金违规流入房地产市场，坚决查处经营贷、消费贷、信用贷用于购房。

  同时政府进一步强化对租赁行业重视度的红利下，租赁迎来了发展好时代。7月30日中共中央政治局会议要求加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。再加上8月中央举行“住有所居”发布会，直指解决新市民、青年的“住房难”问题，支持建设小户型、低租金的保障性租赁住房，地方政府利用闲置用地建设、改造。目前已有多个国家层面的重磅文件中都频频提及要大力发展租赁住房。

  自然资源部于8月10日召开闭门会议，明确二批次城市土地出让政策调整，单宗住宅用地溢价率不得超15%、不得通过竞配建等方式抬升实际房价、到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属。上层管控持续收紧，首轮集中供地高热促地方调控进一步升级，各城市陆续延迟第二轮供地时间，纷纷调整土拍规则，建立限房价、控地价、提品质购地机制。

  政治局会议首提防止以学区房等名义炒作房价，自4.30政治局会议点名学区房问题以来，学区房成为今年打击要点。中央意图传达到各地方，各地也针对高价学区房发布了包括多校划片等一系列遏制政策。

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  中央态度明确，地方调控跟进

  在上层管控不断紧缩下，地方陆续跟进出台政策加码，主要针对“住有所居”、土拍规则、金融整治、学区房整治方面。

  现在大城市有70%的新市民和青年人是租房住，租金付得起的区位比较远，区位比较好的租金又比较贵，成为新市民青年人买不起、租不好房的一个现实问题。各地在“去中介”、租赁市场管理方面落地政策，杭州“去中介化”，上线二手房交易监管服务平台；长沙禁止中介捆绑消费，加强住房租赁市场管理，以加强管理中介形式促进“住有所居”。

  首轮“两集中”整体热度较高，其中北深杭厦和重庆、无锡热度维持高位，呈现“高溢价”特征，热点城市的房企利润空间严重压缩。多城第二轮土拍进程延期，纷纷针对土拍规则进行调整，目前已有13城土拍规则调整，土地侧调控的细化升级，更加聚焦于“控房价”、增加房企盈利空间和“住房品质”上。

  房地产信贷资金管控趋紧，以严打经营贷为重要抓手，谨防信贷资金违规流入房地产市场。多城针对违规采取一系列的惩戒措施，上海、厦门、深圳、广州、重庆、佛山等城市查处违规流入楼市的资金与业务。严防信贷资金通过各种渠道违规流入房地产市场，对房企生存带来更大考验。

  多地针对热点学区房进行调控，合肥建立热点学区二手房交易指导价发布机制；北京、上海、长沙实行教师流动轮岗；河北严禁以学区房等名义炒作房价。在学区房一系列遏制举措下，多个城市学区房出现降价现象。

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  宏观紧缩管控，传导地方降温

  在中央严控态度下，地方积极响应，出台关于房地产市场治理的各项政策，地方市场环境进一步紧缩，下半年传导城市降温。

  从全国29个监控的城市成交情况来看，上半年尚处于火热态势，成交同比均为正增长，尤其在一季度，增长率超过65%。随后多方位政策落地，楼市逐步降温，在第三季度，新房成交量整体处于负增长形式，且降幅不断拉大，同比下降的城市个数在8月达到21个。

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  长沙多方位严控，全国梯队占位前列

  长沙政策多方位从严，2017-2018年是加码年，“四限”、土地、市场多方位监管，搭配打补丁遏制炒房。近几年以补充为主，今年在前期严控的基础上，增加土拍规则审查、法拍房限购、遏制学区房等一系列举措。长沙在全国范围内城市政策调控强度高，位于前列梯队，高于一线及热点二线城市，是政策调控模范城市。

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  整体稳定发展，长沙楼市更为坚挺

  正是一直以来的对房价的严格把控，资金泡沫与金融风险较小，长沙属于抗风险能力强的城市，在宏观环境遇冷情形下，调节能力较强。

  在一系列调控下，二手房市场与新房市场持续降温。一二线城市新房成交量存在下跌表现，武汉、东莞等前期“高热”城市需求透支严重，迎来阶段性回调，南京等受疫情影响回落显著，郑州受特大暴雨自然灾害影响下行加剧。同时多个城市房价下滑纷纷出台“限跌令”，株洲、唐山、菏泽、沈阳、惠州、昆明等城市约谈降价房企，三四线城市受某房企黑天鹅事件影响较大。

  在二手房市场表现中，学区房等一系列遏制政策调控下，下行明显，南京、青岛、厦门、苏州二手房成交量跌幅超4成，深圳二手房市场长期持续下行且跌幅扩大，同比下降扩大至84%。

  长沙整体稳定，对比其他城市下滑不明显，受全国城市轮动影响较小。长沙8月新房市场下滑18%，主要原因是受8月前期疫情影响，但由于疫情后反应迅速，控制较好，8月下旬成交回升，同时某房企在长沙分布不多，对整体市场影响不大，难以对客户产生恐慌心理。8月虽有成交回落，节点性受事件影响下跌，整体趋势相对维稳。

  随着调控的不断深入，房地产长效机制建设也将日臻完善，市场问题将得到明显改善，未来房地产行业可能会出现新的格局。预计四季度房地产市场政策端依然从严，而在房地产调控政策持续影响下，房价涨幅见顶，预期未来几个月涨幅继续收窄，并维持在合理区间内。受城市轮动影响，长沙市场有所降温，但情形仍处于全国较好水平。