正文

  关于货币信贷政策、房地产市场，央行有最新定调！

  01 央行首提“房地产”

  明确“两个维护”稳定市场预期

  9月27日傍晚，央行发布了“货币政策委员会2021年第三季度例会”的新闻通稿。

  其中破天荒的提及楼市，而且提出“两个维护”：维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

  这是在央行官网披露的从2009年第一季度至今的所有央行货币政策季度例会的新闻稿中，首次提及“房地产”。而此次提出的“两个维护”，给楼市传递了暖意的信号。

  02 多重信号渐显

  房地产市场调控、信贷要松？

  并且，这并不是最近的唯一信号，前几天经济日报评论中写道，楼市调控应当注重保护刚需。证券时报评论，保护真实的住房需求离不开房贷资源的有效配置。

  当然，最终要的一个信号就是关于信贷方面的松动。

  9月10日，新华社主办的《经济参考报》刊发文章《强化房地产金融监促楼市平稳健康发展》。

  文中提到：要继续做好跨周期设计，衔接好今年下半年和明年上半年信贷工作。明年上半年计划投放的部分贷款，或将提前到今年下半年投放，以此对冲近期信贷增速下滑趋势，增强信贷总量增长的稳定性。

  这是个非常重要的信息，很可能意味着对地产的融资调控会有所微调。这是过去一年多时间里长期强调收紧房贷，降低楼市杠杆后的首次反向调控。或许能让房地产企业喘口气，让房地产行业喘口气。

  03 三道红线下

  房企已到“悬崖之上”

  在2021年房地产真的太难了。

  最近一段时间，房地产企业爆雷或资金紧张等传闻屡见不鲜。其中不乏一批百强房企，30强房企，甚至是龙头房企。

  部分房企出现较大规模的债务危机，出现较大规模裁员，出现到期债务无法偿还等情况。这与房地产回收资金或融资受到全面限制有关系。

  1、为了回笼资金，不少房企开始悄悄打折降价。

  从最开始某大，全国75折大甩卖；到现在某力在安徽区域特价95折，部分房源折上97折。

  打折的信号，也让部分城市房价下滑。

  张家口主城区房价暴跌近4成，目前房价已从最顶峰的13000元/㎡左右，降到了均价8000多元/㎡，降幅38%。

  截止目前，岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山、张家口已经出台限跌令。

  在珠三角地区，惠州在调控一个月后，也开始“救市”了。

  惠州出台文件：二手住宅买卖个税下降至1%，而在此前是2%；二手公寓商铺写字楼之类的则从2%降低到1.5%。

  除了这些城市，部分核心城市也快扛不住了。

  南京部分热盘8成首付将至6成、3成；杭州万人摇不复存在，原先中签率各位的楼盘，现在来就能买了；合肥分销似乎又复活迹象；而苏州木渎有项目已经开始打85折。

  不是开发商不想卖高价，而且三道红线，已经将开发商逼到了悬崖边上。

  2、开发商集体“躺平”，不拿地了。

  就拿最近第二轮集中土拍来看，房企已经彻底“躺平”了。仅统计14城就有214宗土地终止/延期/流拍。此外在成交的地块中，大多为低价成交。

  且不说三四线城市，楼市一直火爆的杭州、合肥，还有新晋超/特大城市的成都、南京都出现取消供应或流拍现象。

  就连一线城市土地也不香了，广州48幅的地块，25幅流拍，流拍率达52%。

  从上面我们可以发现，“流拍潮”已经不再有所谓的城市分化，而是全面趋冷。

  由此可见，开发商的日子确实不太好过。

  04 房贷利率上浮

  投资客开始退场

  除了房企难以外，个人房子贷款也是一个字：难。

  自进入2021年来，全国多城房贷利率持续走高，最高利率上浮7.5%，房贷利率上涨几乎全国轮了一遍，无一幸免，购房者只能望“息”（利息）生叹！

  就以目前首套房利率最高的佛山为例。

  150万的房子，以首付3成来计算，贷款100万，目前9月份7.35%的利率需要支付总利息为148万元，比8月份127万高出近21万元。

  一个多月利息多出20万，买辆车不香吗？

  随着利率上浮，购房成本不断增加，投资客正在逐步退出市场。

  加上二手房指导价与银行放贷缓慢的影响，二手市场不可避免的走向回落。比如深圳、杭州、西安等等，二手成交量已经大幅下跌，房价下行趋势终于显露。

  二手房成交降低，新房二手房之间倒挂空间也开始减少，投资预期下降，不少投资客开始观望，部分资金紧张的已经开始打折卖房。

  结 语

  从信贷、政策、新房、二手房多维度来看，新房降价，投资客退场，利好刚需的时代要来了。

  唯一的需要注意的是，对于开发商的选择，一定要慎重！